Mikäli ostaja haluaa asunto- ja kiinteistökaupassa vedota myyjän virhevastuuseen kaupanteon jälkeen kaupan kohteesta löytämänsä virheen perusteella, on ostajan ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kiinteistökaupan osalta virheilmoitusta eli reklamaatiota koskeva säännös on maakaaren 2 luvun 25 §:ssä ja asuntokaupan (käytetyn asunnon osalta) asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä.
Mitä sanoo maakaari?
Maakaaren säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994, vp) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Eli ostajan tulee ilmoittaa esittääkö hän kaupan purku- vai hinnanalennusvaatimuksen vai mahdollisesti molemmat. Mikäli näiden lisäksi vaaditaan vielä vahingonkorvausta, on tästäkin vaatimuksesta mainittava reklamaatiossa. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä, mikä tarkoittaa siis yleensä sitä, ettei hinnanalennuksen rahamääräistä vaatimusta monestikaan pystytä vielä tässä vaiheessa esittämään. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimusten suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi kun on pyydetty tarjouksia virheen korjaamisesta tai kun korjaustyöt ovat valmistuneet. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.
Edellä mainittuun viitaten ostajan on siis velvollinen ilmoittamaan myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen.
Kyseisessä hallituksen esityksessä on vielä todettu (s. 58), että reklamoinnin tarkoitus on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Tämä on tärkeää etenkin myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle on varattava tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta myyjä voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin. Hallituksen esityksessä todetaan, että reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.
Ostajan on siten toimittava ja vietävä asiaa koko ajan aktiivisesti eteenpäin, eikä hän saa siten perusteettomasti jättää asiaa ns. ”lepäämään”. Ostaja ei voi vedota esimerkiksi sellaiseen viivytykseen, joka on johtunut hänen omista toimistaan/päätöksestään olla tutkimatta/selvittämättä esimerkiksi vaurioiden laajuutta, korjauskustannuksia tai olla tekemättä korjauksia. Mikäli ostaja liian kauan viivyttelee asian eteenpäin viemisessä, ajan kuluminen saattaa vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua. Mikäli ostaja viivyttelee, saattaa tällöin myyjälle tulla sellainen käsitys, että kaupan kohteessa ei olekaan virhettä, virheet ovat ostajalle merkityksettömiä tai että ostaja ei tule esittämään vaatimuksia myyjään nähden.
Ostajan ajoissa tekemä virheilmoitus myyjälle ei siten riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, mikäli ostaja ei ole ilmoittanut myyjälle samalla virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän oikeusturvan kannalta on erityisen tärkeää saada tieto siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai hinnanalennusta sekä mahdollisesti vahingonkorvausta. Ostajan on siis kohtuullisessa ajassa siten yksilöitävä rahamääräinen vaatimuksensa tai ainakin ilmoitettava sen suuruusluokka. Vasta tämän jälkeen kun myyjä on saanut yksilöidyn selvityksen ostajan vaatimuksista, voi hän ottaa kantaa niihin ja arvioida niiden aiheellisuutta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu 2016:69
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 (22.11.2016) arvioinut sitä, olivatko ostajat ilmoittaneet kaupan kohteessa olevaan virheeseen liittyvistä yksilöidyistä vaatimuksistaan myyjille kohtuullisessa ajassa.
Tapauksessa kyse oli maakaaren mukaisesta kiinteistön kaupasta. Ostajat olivat elokuussa 2011 ostaneet myyjiltä kiinteistön, jolla sijaitsi asuinrakennus. Kaupan kohteessa oli kaupanteon jälkeen havaittu laatuvirheitä ylä- ja alapohjarakenteissa, joiden virheiden perusteella ostajat olivat ensin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa vaatineet kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Korkeimmassa oikeudessa ostajat eivät enää vaatineet kaupan purkua vaan pelkästään hinnanalennusta.
Kyseisessä tapauksessa oli rakennuksessa havaittu vaurioita muun muassa yläpohjarakenteissa. Ostajat olivat tulleet tietoisiksi yläpohjan virheistä 13.12.2011 päivätyn tarkastusraportin perusteella. Ostajat olivat ilmoittaneet yläpohjan virheistä myyjille 6.2.2012 päivätyllä kirjeellä, jossa oli ilmoitettu virheet ja niiden selvittelyjen vaihetta. Kirjeessä ostajat olivat varanneet mahdollisuuden esittää myyjiä kohtaan tarkemmin yksilöidyt vaatimuksensa sen jälkeen, kun vaurioiden laajuus oli selvitetty rakenteita avaamalla.
Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat siten ilmoittaneet kaupan kohteessa havaituista yläpohjan virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet oli havaittu. Ostajat olivat tulleet tietoisiksi virheistä 13.12.2011 ja olivat reklamoineet niistä 6.2.2012 eli noin kahden kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta.
Ostajat eivät olleet kuitenkaan esittäneet virheisiin perustuvia vaatimuksia samassa kirjeessä.
Ostajat ovat selvittäneet tarkemmin yläpohjassa havaittuja vaurioita 12.10.2012, jolloin kohteessa suoritettu yläpohjan kuntotutkimus. Tapauksessa ostajat eivät ole pystyneet esittämään riittäviä syitä sille, miksi he eivät olleet aiemmin ryhtyneet selvittämään vaurioita ja niiden korjauskustannuksia tarkemmin pystyäkseen ilmoittamaan rahamääräisen vaatimuksensa myyjille.
Ostajat olivat ottaneet yhteyttä myyjiin 28.12.2012 päivätyllä kirjeellä eli yli vuosi siitä kun virheet havaittiin ja melkein vuosi siitä kun ostajat ensimmäisen kerran reklamoivat virheistä myyjää.
Korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet yläpohjan virheisiin perustuvista yksilöidyistä vaatimuksistaan myyjille kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Ostajat olivat siten menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Samassa tapauksessa ostajat olivat havainneet myös alapohjarakenteissa vaurioita. Ostajat olivat reklamaatiovelvollisuuteen nähden tulleet riittävän tietoisiksi alapohjan virheistä 20.10.2012 kun virheitä koskeva tutkimusraportti oli valmistunut. Ostajat ilmoittivat alapohjan virheistä myyjille 28.12.2012 päivätyllä kirjeellä eli noin kaksi kuukautta siitä kun he havaitsivat virheet. Ostajat varasivat kirjeessä oikeuden esittää myyjille vaatimuksia virheistä korjauskustannusarvion saatuaan.
Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat siten ilmoittaneet kaupan kohteessa havaituista alapohjan virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet oli havaittu. Ostajat eivät olleet kuitenkaan esittäneet virheisiin perustuvia vaatimuksia samassa kirjeessä.
Ostajien olisi tullut toimia aktiivisesti ja viivytyksettä hankkia selvitys alapohjan virheiden korjauskustannuksista. Ostajat eivät tässä tapauksessa näin kuitenkaan toimineet, vaan kustannusarvio on hankittu vasta syyskuussa 2013 ja ostajat ovat ilmoittaneet euromääräisen vaatimuksena myyjille virheiden johdosta käräjäoikeudelle 23.10.2013 toimittamassaan haastehakemuksessa eli vasta noin vuosi siitä kun alapohjan virheet oli havaittu.
Korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet alapohjan virheisiin perustuvista yksilöidyistä vaatimuksistaan myyjille kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Ostajat olivat siten menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
